逾期交房訴訟時效起算點(逾期交房的訴訟時效起算點)
逾期交房的訴訟時效是多長時間
根據《物權法》第六十一條的規定,租賃合同約定的交房期限屆滿后,出租人未履行交付義務的,承租人有權向法院起訴。出租人未按約定交付房屋的,承租人可以在合同約定的交房期限屆滿后一年內,向法院起訴要求出租人履行交付義務。
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開發商逾期交房訴訟時效
法律主觀:
從實際交房之日起計算訴訟時效。理由如下: 第一,遲延交房的違約金時根據違約行為持續發生而“累加計算”的,相對于購房人而言,主張自約定交房日到實際交房日的違約金,是一個整體的合同權利,而不是按照違約天數具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立權利,購房者可以在該項權利沒有得到實現時提出主張。 第二,一般合同中只 約定違約金 計算方式,但是并不約定該違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務,債權人任何時候都可以主張,只有當債務人明確表示不履行時,才能認定債權人“知道或者應當知道權利受到侵害”,訴訟時效才可依法起算。 第三,要求購房者在房屋不確定交房時間的情況下,每隔一段時間就只就違約金單獨提起訴訟,不符合社會公眾在日常生活中所遵循的公序良俗。 第四,即便是一次性的違約金,也可能因為交房時間太晚而發生違約金約定過低而要求增加的情況,那么增加的計算標準必然是逾期交房的實際逾期期間,因此,從實際交房之日開始 計算違約金 訴訟時效更為合理,也不浪費訴訟資源,避免訴累。
法律客觀:
《中華人民共和國民法典》第一百八十八條 向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。 訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的,依照其規定。但是,自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護,有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
延期交房能退房嗎?延期交房退房訴訟時效為多長時間
一、延期交房退房訴訟時效為多長時間
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利,當時效期間屆滿時,權利人將失去勝訴權利,即勝訴權利歸于消滅。在法律規定的訴訟時效期間內,權利人提出請求的,人民法院就強制義務人履行所承擔的義務。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后,權利人行使請求權的,人民法院就不再予以保護。值得注意的是,訴訟時效屆滿后,義務人雖可拒絕履行其義務,權利人請求權的行使僅發生障礙,權利本身及請求權并不消滅。當事人超過訴訟時效后起訴的,人民法院應當受理。受理后,如另一方當事人提出訴訟時效抗辯且查明無中止,中斷,延長事由的,判決駁回其訴訟請求。如果另一方當事人未提出訴訟時效抗辯,則視為其自動放棄該權利,法院不得依照職權主動適用訴訟時效,應當受理支持其訴訟請求。
根據法律規定,購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利,則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
二、延期交房能退房嗎?
當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對合理期限進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
因此,開發商延期交房的話,購房人可以要求解除合同和退房。但是必須按照法定的條件和程序辦理。
三、退房的條件有哪些
1、延期交付房屋到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定,開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的,購房人就有權要求開發商退房,并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開發商開發手續不全導致合同無效.
開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發商應當返還購房人交納的房款。
3、開發商未經購房人同意擅自變更設計.
在購房人與開發商簽訂的合同中,一般都約定開發商在變更設計之前,必須經過購房人同意。否則,開發商就構成違約,購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況,購房人可以依據合同約定,要求開發商退房。
4、房屋面積誤差超過3%
如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息。
5、房屋質量不合格導致嚴重影響使用
根據最新司法解釋,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。
6、房子產權不清楚,如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛
開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,購房人查明后,就可認定購房合同無效,要求退房。此外,造成購房合同無效的常見情形還有,開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議,司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。
7、遲延辦理房屋所有權登記
根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年,由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。
8、按揭合同辦理不下來
因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同,辦理不下按揭貸款的。
9、在建工程轉讓開發商欲轉讓在建工程,應書面通知購房者,購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。
開發商逾期交房訴訟時效
法律主觀:
根據《民法總則》的規定,逾期辦理房產證的訴訟時效適用一般的訴訟時效,也就是3年。
《民法總則》第一百八十八條規定,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定?!渡唐贩抠I賣合同》一般會約定開發商交付房產證的時間,所以逾期交付房產證一般屬于違約行為,當事人有權依據《商品房買賣合同》提起訴訟要求對方履行義務,而此種訴訟時效權利是基于合同產生的債權請求權,所以,依照《民法總則》第一百八十八條的規定適用一般訴訟時效,即自合同約定的交付房產證之日起三年。
法律客觀:
《中華人民共和國民法總則》
第一百八十八條
向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。
訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的,依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護;
有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
開發商延期交房的違約金訴訟時效
根據《民法總則》百八十八條規定,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的,依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護;有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
根據該條規定,當事人追究開發商承擔逾期交房之違約金的訴訟時效應該從約定的交房之日起算。具有起算時間可以分為以下兩種情況進行討論:
1、如果合同約定的是“出賣人逾期交房,按合同總價款固定比例支付買受人違約金”。那么從債權的角度分析,這個時侯的違約金是一個可以確定的數額,應當從約定的交房之日起算訴訟時效;
2、如果合同約定的是“出賣人逾期交房,每逾期一日需向購房人支付房款總價固定比例的違約金”。此時的違約金屬于一種繼續性債權,它是按日計算并且支付的,即違約一日就有日的違約金,違約二日便有第二日的違約金,因此每日發生的個別違約金債權應當單獨計算訴訟時效。
延期交房訴訟時效怎么算
延期交房訴訟時效怎么算如下:
房屋延期交房的訴訟時效為三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。延期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內,沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。
一、延期交房違約金怎么算?
如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發生糾紛訴諸司法后,開發商以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請求增加,法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數額。
二、延期交房的注意事項:
1、不可抗力;
不可抗力是開發商出現延期交房時最常見的抗辯理由。所謂“不可抗力”,必須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件才可構成不可抗力。根據我國法律的規定,如果是不可抗力原因導致開發商逾期交房的,開發商不需承擔違約責任。這是法律的直接規定,即使雙方在合同中沒有進行約定,當遇到不可抗力事件時,開發商仍可直接引用法律條款來免責。
2、以交鑰匙時間為房屋交付時間;
商品房交付應當符合法律的規定以及合同的約定,有的開發商在房屋沒有任何竣工驗收合格憑證的情況下,以各種方式通知購房者收房,在向購房者交鑰匙的同時,要求購房者簽下“房屋接收單”,在接收單上往往會注明房屋質量合格,本人無異議之類的文字。
3、訴訟時效。
在超過合同約定的交房日三年才交房的情況下,開發商一般會以超過訴訟時效進行抗辯。這里提醒購房者,在訴訟時效期間的起算上,應當區分具體情況:房屋具備法定交付條件,訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件,訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
綜上所述,我們知道要是開發商延期交房,而購房者向法院起訴的話,則延期交房的訴訟時效一般為三年,自購房者知道或應當知道開發商延期交房之日起計算。
【法律依據】:
《中華人民共和國民法典》第一百八十八條
向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的,依照其規定。
訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的,依照其規定。但是,自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護,有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。